Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

2025-01-17

Coraz więcej osób decyduje się na inwestycje w nieruchomości, a następnie ich wynajem. Jest to jedno ze źródeł przychodu, które wiąże się z określonymi zobowiązaniami prawnymi oraz finansowymi. Należą do nich między innymi podatki. Dlatego każdy najemca powinien wiedzieć, kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą.

Eksperci Podatnik.info analizują poniżej najważniejsze informacje!

Spis treści:

• Najem prywatny a działalność gospodarcza
• Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?
• Najem prywatny i najem w ramach działalności – limity
• Podsumowanie: najem prywatny a działalność gospodarcza

Najem prywatny a działalność gospodarcza

Najem nieruchomości to popularna forma zarobkowania. Każdemu zależy na tym, aby uzyskać z niej jak najwięcej. Należy jednak pamiętać, że wszystkie źródła przychodu podlegają opodatkowaniu. Najważniejsze informacje na temat obowiązujących przepisów znajdują się w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350).

Warto zawrócić uwagę, że w wyżej wspomnianym akcie prawnym pojawia się rozróżnienie między najmem prywatnym a realizowanym w ramach działalności gospodarczej. Od kwalifikacji źródła przychodu zależy również jego forma opodatkowania. To właśnie wybór właściwego sposobu rozliczenia budzi najwięcej pytań wśród podatników.

Podczas poszukiwania odpowiedzi na to pytanie należy zwrócić uwagę na to, czym różni się najem prywatny a działalność gospodarcza. Najem prywatny to rodzaj umowy zawieranej pomiędzy wynajmującym a najemcą, w której właściciel nieruchomości wynajmuje ją innym osobom lub firmom na cele mieszkalne czy też użytkowe.

Najem prywatny może być realizowany na czas określony lub nieokreślony. Do przychodów należy umówiony czynsz zapisany w umowie wypłacany w formie pieniędzy lub w naturze. Co ważne, przychodu z najmu nie stanowią wydatki związane z nieruchomością, na przykład czynsz, abonament za media ustalany ryczałtowo. Pokrycie tych kosztów należy do obowiązku najemcy.

Analizując kwestię najem prywatny a działalność gospodarcza, należy podkreślić, że przychód z tytułu najmu powstaje w momencie faktycznie otrzymanej zapłaty. Przychód z najmu prywatnego rozlicza się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Z kolei najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej musi spełniać kryteria wyrażone w art. 5a pkt 6. Zgodnie z zapisami w tym akcie prawnym, działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

• wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
• polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł.

W ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535) pojawia się inna definicja podkreślająca przede wszystkim czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wobec tego wyróżnić, kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą? Na podstawie powyższych informacji możemy wskazać, że główną różnicę pomiędzy tymi formami uzyskiwania przychodu, są skala działań oraz cel działalności. Najem prywatny to przede wszystkim działalność dodatkowa, a w ramach działalności gospodarczej staje się głównym źródłem dochodu pozyskiwanym w sposób ciągły, systematyczny i zorganizowany oraz podlega bardziej szczegółowym regulacjom podatkowym.

Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą?

Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą jest czasami trudna do uchwycenia. W polskim prawie wskazuje się kilka czynników, które mogą wskazywać na konieczność zarejestrowania działalności gospodarczej. Kluczowym aktem prawnym w tym zakresie jest ustawa z dnia 6 marca 2018 roku Prawo przedsiębiorców (Dz.U. 2018 poz. 646), która definiuje działalność gospodarczą jako „zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły”.

Jednym z kluczowych wyznaczników jest powtarzalność działań. Jeśli wynajem nieruchomości odbywa się regularnie, dotyczy większej liczby lokali, a dodatkowo właściciel angażuje się w promocję oferty, to istnieje ryzyko, że urząd skarbowy uzna taką działalność za gospodarczą.

Dodatkowym aspektem są działania wspierające wynajem, które mogą świadczyć o profesjonalnym charakterze działalności. Jeśli właściciel korzysta z dodatkowych usług, takich jak zarządzanie nieruchomościami przez firmy zewnętrzne albo oferuje dodatkowe usługi, może to wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe informacje, nie da się jednoznacznie odpowiedzieć, kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą.

Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, istotnym czynnikiem jest także liczba wynajmowanych lokali. Jeśli liczba ta przekracza określone limity (choć przepisy nie precyzują jednoznacznie konkretnej liczby), istnieje większe prawdopodobieństwo uznania działalności za gospodarczą.

Najem prywatny i najem w ramach działalności – limity

Warto podkreślić różnice i zależności w obowiązkach podatkowych, jakie obejmują najem prywatny i najem w ramach działalności. Limit, o którym należy pamiętać, dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców.

Dla najmu prywatnego, podatek może być rozliczany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, gdzie stawka wynosi obecnie 8,5% do kwoty 100 000 zł dochodu oraz 12,5% powyżej tego limitu. Istotne jest, że najem prywatny nie podlega obowiązkowi odprowadzania składek ZUS, co stanowi znaczną korzyść finansową.

Przychody uzyskane w ramach działalności gospodarczej również podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Warto jednak zwrócić uwagę, że podatnikowi przysługuje odrębny limit wynoszący 100 000 zł.

Należy również pamiętać o przepisach dotyczących obowiązku rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) oraz wymogach związanych z prowadzeniem księgowości w zależności od wybranego sposobu opodatkowania.

Podatek dochodowy to nie jedyne zobowiązanie, o którym należy pamiętać, omawiając kwestię najem prywatny a działalność gospodarcza. VAT obowiązuje podatników prowadzących firmy. Należy jednak zaznaczyć, że przychody z najmu podlegają zwolnieniu podmiotowemu z VAT, które wynosi 200 000 zł w skali roku dla wszystkich przychodów osiąganych przez podatnika.

Podsumowanie: najem prywatny a działalność gospodarcza

Poniżej analizujemy najważniejsze kwestie związane z omawianym źródłem przychodu.

• Wynajem nieruchomości staje się popularnym sposobem na zarabianie, ale wiąże się z określonymi obowiązkami prawnymi i finansowymi, w tym podatkowymi.
• Najem prywatny to umowa między wynajmującym a najemcą na cele mieszkalne lub użytkowe, rozliczana zwykle w formie ryczałtu.
• Kiedy najem prywatny staje się działalnością gospodarczą? Działalność gospodarcza wymaga zorganizowanego, ciągłego działania i profesjonalizacji, na przykład wynajmu wielu lokali czy dodatkowych usług.
• Jaki podatek najem prywatny i najem w ramach działalności? Limit, od którego rozpoczyna się naliczanie większego zobowiązania podatkowego, wynosi 100 000 zł – odrębnie dla osoby fizycznej oraz działalności gospodarczej. Dodatkowo obowiązuje rozliczenie według ryczałtu 8,5% do 100 000 zł dochodu, 12,5% powyżej tego limitu.
• Najem prywatny a działalność gospodarczą VAT – podatek od towarów i usług obowiązuje przychody wykraczające poza limit zwolnienia przedmiotowego 200 000 zł rocznie.

Jeżeli masz dodatkowe wątpliwości, możesz zadać pytanie naszym ekspertom. Korzystając z bezpłatnego programu Podatnik.info, zyskujesz wsparcie specjalistów z obszaru księgowości, finansów czy prawa podatkowego. Ponadto w okresie rozliczenia rocznego zapewniamy trzy rozwiązania, które umożliwiają dopełnienie formalności nawet w 5 minut. Sprawdź, co jeszcze zyskasz z Podatnik.info!