Ulga odsetkowa

2024-01-01 Aktualizacja: 2024-03-08

Zakup czy budowa nowego mieszkania lub domu nie jest prosta, także pod względem finansowym - zwłaszcza od strony pozyskania funduszy. Niektórzy stawiają na systematyczne gromadzenie oszczędności, inni biorą kredyt mieszkaniowy.

Każde rozwiązanie ma swoje plusy. Jeśli chodzi o kredyt na zakup lokalu mieszkalnego, niewątpliwą zaletą jest fakt, że w stosunkowo krótkim czasie można cieszyć się własnymi czterema ścianami.

Przy tej okazji warto wspomnieć o ulgach budowlanych, które potrafią znacząco obniżyć koszt całej inwestycji mieszkaniowej. Jedną z tych form jest tzw. ulga odsetkowa, która co prawda nie funkcjonuje w dzisiejszej ustawie o PIT, ale nadal odliczyć ją mogą osoby, które „budowały się” w latach 2002 – 2006.

Czym jest ulga odsetkowa?

Ulga odsetkowa to jedna z ulg budowlanych, która pozwala nieco obniżyć koszty spłacania kredytu na realizację własnych celów mieszkaniowych. Chodzi zarówno o zakup gruntu, budowę nowej nieruchomości, remont, czy wykończenie lokalu mieszkalnego. 

Ulga polega na odliczaniu od podatku dochodowego kwot odsetek od kredytu, ale tylko, gdy podmiot udzielający kredytu, pożyczki to bank lub SKOK. W wysokości odpowiadającej zarówno rokrocznemu dochodowi podatnika, jak i nieprzekraczającej limitu za poszczególne lata – o czym za moment.

Co ważne – ulga nie funkcjonuje dziś już w prawie podatkowym. Dotyczy wyłącznie kredytów zaciągniętych w latach 2002 – 2006 i może być rozliczana dziś na zasadzie praw nabytych przez podatników, którzy dotąd jeszcze z niej nie skorzystali. Pod pewnymi warunkami mają na to czas do końca 2027 roku.

Co można odliczyć w ramach ulgi odsetkowej?

Ulga odsetkowa nie ma wpływu na wysokość rat i nie zmniejsza żadnej części kredytu. Nie można dzięki niej odliczyć sobie samych kosztów przeprowadzenia inwestycji mieszkaniowej. Chodzi wyłącznie o odliczenie odsetek od kredytu, pożyczki.

Kto nadal może skorzystać z ulgi odsetkowej?

W ramach praw nabytych skorzystać z zaległej ulgi odsetkowej mogą ci podatnicy, którzy nabyli do niej prawo w myśl zapisów ustawy o PIT w brzmieniu funkcjonującym do końca 2006 roku. Chodzi o te osoby, którym w latach 2002 – 2006 udzielony został kredyt na cele mieszkaniowe. Odliczyć mogą oni odsetki od spłaty swojego kredytu do końca trwania spłaty, ale nie dłużej niż do końca do 2027 roku. Co ważne – ulga dotyczy nieruchomości, których budowa została ukończona nie wcześniej niż w 2002 roku.

Ulga odsetkowa ułatwia spłatę kredytu mieszkaniowego

Ulga odsetkowa była świetnym sposobem na obniżenie kosztów spłaty kredytu na własne cele mieszkaniowe. Można dzięki niej odliczyć wysokość odsetek od kredytów udzielonych na:

• budowę budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
• zakup nowo budowanego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego od gminy, lub od kogoś, kto buduje nieruchomości mieszkalne w ramach swojej działalności gospodarczej;
• zmianę powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, nadbudowę, remont czy przystosowanie innego pomieszczenia do celów mieszkalnych.

Z ulgi odsetkowej można też skorzystać, jeśli podatnik wniósł wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo wybudowanego budynku mieszkalnego. Budynek lub lokal ten nie musi być zamieszkały w momencie podpisania umowy kredytowej. Ważne, że podatnik wyrażał chęć zamieszkania w nim.

Jak długo można skorzystać z ulgi odsetkowej?

Ulga odsetkowa ma zastosowanie przy kredytach zaciągniętych w banku lub SKOK, wyłącznie na cele mieszkaniowe i tylko do czasu trwania kredytu. Chodzi o te umowy kredytowe, które zawarte były przed 1 stycznia 2007 i trwające nie dłużej niż do końca 2027 roku. Co do zasady – odliczane są tylko te odsetki, które już zostały spłacone. Ulga odsetkowa nie przysługuje na odsetki przyszłe i niezapłacone.

Dopłaty do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi i inne – kiedy ulga odsetkowa nie przysługuje?

Nie w przypadku każdego kredytu ulga odsetkowa ma zastosowanie. Odliczyć nie można odsetek od kredytów:

• udzielanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, które przeznaczone były dla towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielniom na przedsięwzięcia inwestycyjno–budowlane takie jak budowa mieszkań na wynajem czy udostępnianie lokali mieszkaniowych na zasadzie spółdzielczego prawa lokatorskiego – wedle przepisów o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
• udzielanych przez kasy mieszkaniowe wedle zasad opisanych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego;
• objętych wykupem odsetek ze środków budżetu państwa, na podstawie przepisów o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych albo refundacji premii gwarancyjnych wobec banków;
• udzielanych na usuwanie skutków powodzi, wedle zasad opisanych w przepisach o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych właśnie na cel zwalczania skutków powodzi.

W skrócie, nie można odliczyć odsetek od kredytu mieszkaniowego, jeśli był on zaciągnięty przy jakimkolwiek dofinansowaniu z budżetu państwa (w tym objętych wykupem odsetek przez budżet państwa) lub przez podmioty zajmujące się budową nieruchomości mieszkaniowych.

Kiedy jeszcze nie można skorzystać z ulgi odsetkowej? Inne ulgi budowlane

Z ulgi odsetkowej nie można skorzystać, jeśli podatnik już odliczył inne rodzaje ulg budowlanych, także te, do których miał prawo na zasadzie praw nabytych, a także, gdy wpisał je do kosztów uzyskania przychodów.

Tyczy się to wszystkich wydatków na cele mieszkaniowe tj. zakup gruntu, odpłatne przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu, budowę budynku mieszkalnego, wkład budowlany, remont, nadbudowa, przebudowa czy zakup nowo wybudowanego budynku lub lokalu mieszkalnego.

Jeśli podatnik już skorzystał z np. dużej ulgi budowlanej czy ulgi remontowej, ulga odsetkowa nie jest już dostępna. Jest tak też w przypadku gromadzenia oszczędności na rachunku oszczędnościowo-kredytowym w banku prowadzącym kasę mieszkalną.

By móc skorzystać z ulgi odsetkowej, podatnik musiałby dokonać korekty zeznań podatkowych i dopłacić odsetki za zwłokę. Wyjątkiem jest ulga termomodernizacyjna. Ta funkcjonuje równolegle wobec ulgi odsetkowej i można z nich korzystać jednocześnie, w granicach spełnienia warunków obu ulg.

Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego za granicą

Z ulgi odsetkowej skorzystać mogą też podatnicy, którzy zaciągnęli kredyt w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo–kredytowej, które mają swoją siedzibę w:

• państwach członkowskich Unii Europejskiej,
• państwach należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego,
• krajach z Konfederacji Szwajcarskiej.

Odliczać można odsetki zarówno z kredytów pierwotnych, jak i refinansowych.

Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w obcej walucie

A co, jeśli na cele mieszkaniowe podatnik zaciągnął kredyt w obcej walucie? Czy nadal ulga odsetkowa ma zastosowanie? Okazuje się, że tak. Do przeliczenia konkretnych kwot odliczeń od podatku stosuje się średni kurs NBP. Ważne, by była to wartość z ostatniego dnia roboczego, który poprzedza dzień spłaty odsetek kredytu.

Zaciągnięcie kredytu, pożyczki z innych źródeł – czy ulga obowiązuje?

Możliwość skorzystania z ulgi odsetkowej istnieje tylko w przypadku zaciągnięcia kredytu w banku lub SKOK. Nie można odliczać odsetek, jeśli podatnik pożyczył pieniądze na cele mieszkaniowe z innych instytucji finansowych lub od osób fizycznych. Podmiot udzielający kredytu, w przypadku ulgi odsetkowej to tylko bank lub SKOK.

Ile można odliczyć w ramach ulgi odsetkowej?

Istnieją pewne limity odliczenia ulgi odsetkowej. Możliwe jest odliczenie odsetek od części kredytu, pożyczki, która nie przekracza wysokości iloczynu 70m2 x wskaźnik przeliczeniowy 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

Chodzi o wskaźnik ustalony do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku, który poprzedza rok podatkowy, w którym zakończyła się inwestycja. Limit ustalany jest raz na cały okres trwania kredytu. Istotny jest tu moment zakończenia inwestycji, czyli:

• inwestycja zakończona w latach 2002- 2007 – odliczyć można do 198 000 zł,
• inwestycja zakończona w 2008 roku – odliczyć można do 212 870 zł,
• inwestycja zakończona w roku 2009 – odliczyć można do 243 460 zł,
• inwestycja zakończona w roku 2010 - odliczyć można do 264 810 zł,
• inwestycja zakończona w latach 2011 – 2021 - odliczyć można do 325 990 zł.
• inwestycja zakończona w 2022 - odliczyć można do 374 290 zł.

Minister Finansów co roku wydaje obwieszczenie o limicie odliczenia w ramach ulgi odsetkowej. W 2023 r. limit odliczenia w ramach ulgi nie zmienia się w stosunku do 2022 r. Oznacza to, że w formularzu PIT na 2023 rok można odliczyć odsetki od części kredytu nieprzekraczającej kwoty 374 290 zł.

Co ważne, podczas regularnego spłacania kredytu, limit dla danego podatnika nie spada z roku na rok. Dla ustalenia podstawy przyjmowany jest najwyższy wskaźnik przeliczeniowy z lat 2001 – 2026.

Odsetki z kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu mieszkaniowego – kredyt refinansowy

Odliczyć można też odsetki z kredytu zaciągniętego na spłatę kredytu na cele mieszkalne. Tak zwany kredyt refinansowy również podlega odliczeniom w ramach ulgi odsetkowej. Ważne, aby był on przeznaczony na ten właśnie cel oraz zaciągnięty w latach obowiązywania ulgi – 2002 – 2006. Odliczać odsetki można też z każdego kolejnego kredytu refinansowego – kredytu zaciągniętego na spłatę całości lub części kredytu, który miał z kolei na celu spłatę kredytu mieszkaniowego itd.

Jak jeszcze otrzymać ulgę odsetkową – wsteczne korzystanie

W ramach praw nabytych, z ulgi mogą korzystać też podatnicy, którzy dotąd z należnej im ulgi nie korzystali - można więc otrzymać ulgę od odsetek zapłaconych. Można to zrobić poprzez złożenie korekty zeznania podatkowego za lata, w których ulga mogła być odliczona na zasadach praw nabytych i które nie uległy jeszcze przedawnieniu.

Okres przedawnienia zeznania podatkowego wynosi 5 lat, jeśli liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym mijał termin płatności podatku. Oznacza to, że w roku 2022 przepada możliwość złożenia korekty zeznania za rok 2017 i wcześniejsze. Korektę za to można złożyć za lata 2018 – 2021, o ile w ich ciągu spłacany był kredyt mieszkaniowy wraz z rzeczonymi odsetkami.

Jak mogą odliczyć ulgę odsetkową małżonkowie?

W przypadku małżeństw, wydatki, które można odliczyć, dotyczą odsetek zapłaconych wspólnie. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu, wtedy odliczenia przeprowadzane są wedle tego, co jest we wnioskach załączonych do zeznania podatkowego lub od dochodu osobno każdego z małżonków, w takich proporcjach, jakie wskazali we wniosku.

Jeśli prawo do ulgi odsetkowej małżonkowie uzyskali jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, mają wspólny limit.

Ulga odsetkowa a rozwód małżonków

Jak wygląda sytuacja, gdy dojdzie do rozwodu? Znika wtedy wspólność majątkowa oraz możliwość wspólnego rozliczania się z fiskusem. Nadal jednak mogą korzystać z ulgi odsetkowej, do której nabyli prawo.

Limity nie zwiększają się i nie zmieni się wobec już dokonywanych odliczeń. Małżonkowie nadal mogą rozliczać ulgę na zasadach ogólnych – istotne jednak jest to, który z małżonków rzeczywiście odsetki spłaca.

Zakup budynku mieszkalnego na rynku wtórnym – czy ulga odsetkowa działa?

Nie. Zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym nie uprawnia do skorzystania z ulgi odsetkowej, nawet przy zaciągnięciu kredytu bankowego. Ulga odsetkowa dotyczy wyłącznie nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub remontowanego lokalu, do którego podatnik ma tytuł prawny.

Czy można sprzedać mieszkanie i zachować prawo do ulgi?

Tak. Sprzedaż nieruchomości nie powoduje, że podatnik traci prawo do ulgi odsetkowej. Nie musi też on zwracać już odliczonych odsetek od podatku. Warunkiem jest jednak sumienne spłacanie kredytu refinansowego lub mieszkaniowego.

Jak rozliczyć ulgę odsetkową? Dokumenty i formalności

Z racji tego, że ulga odsetkowa do 2027 roku funkcjonuje wyłącznie na prawach nabytych, nie rozlicza się jej w zwyczajowym zeznaniu podatkowym. W pierwszym roku, w którym podatnik zechce z niej skorzystać, musi złożyć deklarację PIT-2K. W tym dokumencie określa się:

• rok uzyskania kredytu, pożyczki mieszkaniowych,
• kwotę uzyskanego kredytu lub pożyczki,
• rok rozpoczęcia i zakończenia całej inwestycji budowlanej czy mieszkaniowej, wedle których podatnik wziął kredyt,
• rodzaj inwestycji, którą chciał przeprowadzić,
• łączną kwotę, którą podatnik wydał w ramach inwestycji mieszkaniowej,
• wszystkie wydatki udokumentowane paragonami, rachunkami, fakturami czy tekstami umów, także tych, które wystawione zostały przez podatników niekorzystających ze zwolnień podatkowych.

Ulga odsetkowa nie zawsze pokrywa się z dochodem z jednego roku. W kolejnych latach rozlicza się ją przy użyciu załącznika PIT-D. Co jeszcze jest potrzebne do rozliczenia ulgi odsetkowej? Dokumenty potwierdzające wysokość wpłat rat kredytowych i terminy zapłaty odsetek (na ogół wystarczy harmonogram spłaty kredytu).