Opodatkowanie najmu po zmianach w 2022 roku
Zmiany Polskiego Ładu dotknęły również rynek nieruchomości. W 2022 roku opodatkowanie tzw. najmu na zasadach ogólnych jest skierowane dla podatników, którzy w taki sam sposób rozliczali się w roku poprzednim.
Od 2023 roku podatnik, który osiąga przychody z najmu prywatnego, rozliczy się tylko i wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Różnice pomiędzy najmem prywatnym a najmem w działalności gospodarczej
Najmem prywatnym określa się umowę pomiędzy wynajmującym a najemcą, któremu to zobowiązujemy się udzielić najmu na czas określony bądź nieokreślony, w zamian za wynagrodzenie w formie czynszu. Zasady rozliczania najmu prywatnego do tej pory są możliwe na dwa sposoby:
1) na zasadach ogólnych według skali podatkowej,
2) na ryczałcie.
Regulacje, które weszły w życie wraz z Polskim Ładem, zmieniły zasady co do rozliczenia najmu prywatnego w 2023 roku.
Podstawowa różnica pomiędzy najmem prywatnym a najmem w działalności gospodarczej dotyczy formy i sposobu rozliczania się z fiskusem. Ponadto, najem nieruchomości dotyczy własności firmy, a w obowiązku podatnika jest rozliczenie go zgodnie z obowiązującymi zasadami rozliczenia najmu z działalności gospodarczej, czyli na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym (19%). Warto jednak pamiętać, że podatnik zawsze może założyć firmę i w ramach tego rozliczać dochody z najmu. W tym przypadku trzeba liczyć się z koniecznością opłacania składek ZUS wraz z prowadzeniem księgi przychodów i rozchodów. Istotną kwestią jest również moment powstawania przychodu.
W momencie rozliczenia najmu z działalności przychodem nazywa się kwoty należne, nawet jeśli nie zostały one pobrane. Zatem przychód powstaje w dniu, w którym została wykonana usługa najmu. W kwestii najmu prywatnego, za przychód uważa się moment opłacenia czynszu przez wynajmującego.
Możliwe formy rozliczenia przychodu w 2022 roku
Form rozliczenia przychodu z najmu jest wiele, dlatego w pierwszej kolejności powinniśmy zastanowić się, w ramach którego ze źródeł przychodów, czyli wcześniej wspomniany najem prywatny oraz działalność gospodarcza, chcielibyśmy się rozliczyć.
Rozliczenie najmu prywatnego skalą podatkową lub inaczej opodatkowaniem na zasadach ogólnych jest możliwe do 2022 roku włącznie. Należny podatek stanowi:
1) 17% dla dochodów nieprzekraczających 120 000 zł (17% minus 5 100 zł),
2) 32% dla dochodów ponad 120 000 zł (15 300 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł).
W ramach opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ryczałtowych stawka podatku stanowi:
1) 8,5% dla dochodów nieprzekraczających 100 000 zł
2) 12,5% dla dochodów ponad 100 000 zł
Podatnik powinien pamiętać, że w trakcie roku nie ma możliwości rezygnacji z tej formy opodatkowania, zatem już na początku roku warto ustalić wartość przychodu, żeby nie przekroczyć powyższego limitu. W sytuacji, w której przychód z najmu jest osiągany przez małżonków, limit ten dotyczy ich obu.
W przypadku kiedy prowadzona jest przez nas działalność gospodarcza, w której zakresie prowadzony jest najem, formą rozliczenia może być skala podatkowa, podatek liniowy lub ryczałt. Należy jednak pamiętać, że próg podatkowy jest zmienny, w zależności od osiąganego dochodu.
Wybierając opodatkowanie skalą podatkową, stawka podatku dochodowego stanowi:
1) 17% dla dochodów nieprzekraczających 120 000 zł (17% minus 5 100 zł + 9% składki zdrowotnej),
2) 32% dla dochodów ponad 120 000 zł (15 300 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł + 9% składki zdrowotnej).
W ramach opodatkowania najmu w działalności gospodarczej na zasadach ryczałtowych stawka podatku stanowi:
1) 8,5% dla dochodów nieprzekraczających 100 000 zł (plus zryczałtowana składka zdrowotna),
2) 12,5% dla dochodów ponad 100 000 zł (plus zryczałtowana składka zdrowotna).
Zryczałtowana składka zdrowotna ustalana jest na podstawie osiągniętego przychodu:
1) około 320 zł (podstawa to 60% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego do 60 tys. zł,
2) około 533 zł (podstawa to 100% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego do 300 tys. zł,
3) około 959 zł (podstawa to 180% przeciętnego wynagrodzenia) dla przychodu rocznego powyżej 300 tys. zł.
Trzecią z możliwości jest rozliczenie w ramach podatku liniowego, wówczas stawka podatku stanowi:
1) 19% niezależnie od osiągniętego dochodu, stawka zawsze jest taka sama (plus 4,9% składki zdrowotnej).
Jaka jest różnica pomiędzy skalą a ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?
Podstawową różnicą w przypadku wszystkich dostępnych form opodatkowania jest stawka podatkowa. Każdy przypadek jest inny, więc należałoby najpierw przeanalizować koszty związane z prowadzoną działalnością (zakup środków trwałych, towarów itp.), sprawdzenie odpowiedniej stawki podatku ryczałtowego dla prowadzonej działalności i świadczonych przez nią usług oraz zastanowienie się, czy w naszym przypadku lepszym sposobem byłaby niższa stawka podatku ryczałtowego, czy wykazanie kosztów uzyskania przychodów i opodatkowania (17% lub 32%).
Zmiany w formie rozliczenia najmu prywatnego dla podatników w 2023 roku
Od 2023 r. rozliczenie najmu prywatnego według skali podatkowej (na zasadach ogólnych) będzie niemożliwe. Dla osób, które z tytułu najmu ponoszą bardzo wysokie koszty, nie będzie to korzystna zmiana ze względu na brak możliwości obniżenia kosztów przez odpisy amortyzacyjne, koszty remontowe lub koszty za inne potrzebne rzeczy służące wyposażeniu lokum.
Zmiany dotkną również najmu w ramach działalności gospodarczej, gdzie ustalona została nowa wysokość składki zdrowotnej. W zależności od wyboru formy rozliczenia, składka wyniesie odpowiednio 4,9% lub 9%.
Ważne!
Z uwagi na zmianę opodatkowania, właściciele zasadniczo nie muszą zmieniać umów z wynajmującymi, które zostały zawarte na starych zasadach. Może się okazać jednak, że w niektórych przypadkach zmiana ta mogłaby być korzystna dla wynajmującego, tym samym nie wpłynęłoby to na zmianę sytuacji najemcy.
Rozliczenie skalą podatkową wraz z amortyzacją jest możliwe wtedy, kiedy zakup został zrealizowany
Co dalej z amortyzacją przychodów z najmu?
Zmiany zachodzą również w amortyzacji przychodów z najmu. Podatnicy, którzy zrealizowali zakup nieruchomości w styczniu 2022 roku, mają prawo rozliczać się w roku obecnym, uwzględniając amortyzację. Od 1 stycznia 2023 roku, właściciele prywatni oraz z działalności gospodarczej będą mogli rozliczać się tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, tym samym dokonywanie tych odliczeń będzie niemożliwe.
Ważne!
W przypadku rozliczania najmu prywatnego należy wspomnieć, że każdy z małżonków, powinien rozliczyć dochody z najmu. Odbywa się to symetrycznie do posiadanego przedmiotu najmu i prawa udziału w zyskach. W przypadku wspólnoty majątkowej prawo przewiduje opodatkowanie tylko jednego z małżonków. Konieczne jest natomiast powiadomienie o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego.
Ulgi, z których można skorzystać w ramach skali podatkowej
W ramach skorzystania z opodatkowania na zasadach ogólnych przysługuje nam wiele ulg i odliczeń podatkowych, m.in.:
-
ulgi dla pracowników lub podatników osiągających przychody z pozarolniczej działalności gospodarcze, czyli ulgi dla klasy średniej,
-
odliczenie z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne,
-
ulgi na zatrudnienie innowacyjnych pracowników,
-
ulgi na robotyzację,
-
ulgi na ekspansję lub rozwój,
-
ulgi na nabycie terminala płatniczego,
-
ulgi na działalność badawczo-rozwojową,
-
odliczenia wpłat na Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego
-
odliczenie darowizn na cele kultu religijnego oraz na rzecz działalności sportowej, kulturalnej, wspierającej szkolnictwo wyższe i naukę,
-
ulgi rehabilitacyjnej,
Poszczególne ulgi podatkowe zostały szerzej omówione pod tym linkiem.
