Amortyzacja lokalu jako koszt firmy
Często zdarza się, iż prowadząc działalność gospodarczą, wykorzystujemy – w mniejszej lub większej części – na jej cele lokal mieszkalny. Jeśli tak jest – poza kosztami zużycia energii czy opłat czynszowych – do kosztów uzyskania przychodów podatnik może zaliczyć również amortyzację.
Należy jedynie pamiętać, o określeniu wartości początkowej lokalu, od jakiej dokonywane będą odpisy, oraz stawki amortyzacyjnej.
Wartość początkowa lokalu
Za wartość początkową środków trwałych uważa się:
- w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia
- w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu, określonego jako różnica pomiędzy wartością świadczenia a odpłatnością ponoszoną przez podatnika
- w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia
- w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.
Ustawodawca przewidział dodatkowo sposób uproszczony wyliczenia wartości początkowej w przypadku, kiedy dotyczy ona lokalu wykorzystywanego na cele działalności gospodarczej.
Ustalając wartość początkową należy pamiętać, że im będzie ona wyższa, tym większe będą odpisy amortyzacyjne, a tym samym mniejsza podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym.
Cena nabycia
Cena nabycia obejmuje kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
Cena nabycia będzie miała zastosowanie w przypadku nabycia budynku lub lokalu – z rynku wtórnego albo pierwotnego (kupna, a nie wybudowania). W uproszczeniu obejmuje ona cenę, za jaką nieruchomość została nabyta, powiększona o opłaty notarialne, skarbowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.
Przykład A:Podatnik zakupił nieruchomość o powierzchni 52,6 m2 za cenę 250.000 zł. Notariusz pobrał opłaty w wysokości 6.200 zł, w tym 5.000 zł podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość początkowa lokalu wynosi zatem:
Koszt wytworzenia
Za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Kategoria kosztu wytworzenia ma zastosowanie w przypadku budynków lub lokali, które podatnik wybudował (a nie nabył). Obejmuje ona koszty poniesione przez podatnika na budowę: zarówno koszty materiałów (w tym zakup gruntu), jak i usług obcych (np. wykonywanie wykopów, projekty etc.), jednak bez kosztów wynagrodzenia za pracęwłasną i współmałżonka oraz małoletnich dzieci.
Przykład B:Podatnik wybudował dom o powierzchni 98,5 m2, korzystając częściowo z usług firmy budowlanej, a część prac wykonał we własnym zakresie. Wynagrodzenie firmy budowlanej, które obejmowało również zakup niezbędnych do budowy materiałów, wyniosło w sumie 700.000 zł. Podatnik nabył działkę pod budowę za wartość 80.000 zł. Dodatkowo wypłacił współmałżonce wynagrodzenie w wysokości 10.000 zł za wykonanie drobniejszych prac. Wartość osobiście wykonanych przez podatnika prac wyniosła 25.000 zł. Wartość początkowa wybudowanego domu wynosi zatem:
Metoda uproszczona
Ponadto ustawodawca przewidział uproszczony sposób określenia początkowej budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, poprzezprzyjęcie w każdym roku podatkowym wartości stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Przykład C:Podatnik wynajmuje lokal o powierzchni 52,6 m2. Jedno z pomieszczeń o powierzchni użytkowej równej 21 m2 wykorzystuje na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wartość początkowa wynajmowanego lokalu wynosi zatem:
Stawka amortyzacyjna
Po określeniu wartości początkowej należy przypisać prawidłową stawkę amortyzacyjną. Wybór nie jest szeroki, ponieważ stawki podatkowe zostały jednoznacznie określone w załączniku do ustawy o podatku dochodowym. Czynnikiem decydującym jest zatem określenie Klasyfikacji Środków Trwałych, zgodne z Rozporządzeniem Rady Ministrów.
Podstawowymi stawkami są:
- 1,5% w przypadku budynków i lokali mieszkalnych (KŚT 1.11.110 lub 1.12.122)
- 2,5% w przypadku budynków i lokali niemieszkalnych (KŚT 1.10 lub 1.12.121).
Określenie, czy budynek lub lokal jest mieszkalny, czy niemieszkalny, zostało rozgraniczone ustawowo. I tak za budynek mieszkalny należy uznać taki obiekt budowlany, którego co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, z kolei za lokal niemieszkalny – wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielny lokal mieszkalny, jak i jego część obejmującą co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu.
O zaliczeniu budynku lub lokalu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. Jednakże w przypadku budynku lub lokalu o różnym przeznaczeniu o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy decyduje głównie jego przeznaczenie.
Stawki indywidualne
Poza stawkami podstawowymi – w określonych przypadkach możliwe jest zastosowanie tzw. stawek indywidualnych. Jednak należy mocno zaakcentować wyrażenie „w określonych przypadkach”, chodzi bowiem tylko o budynki lub lokali używane lub ulepszone, po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji danego podatnika. Maksymalna stawka amortyzacyjna w takim przypadku może wynosić 10%.
Co do zasady środki trwałe uznaje się za:
- używane – jeżeli podatnik udowodni, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 6 miesięcy
- ulepszone – jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 20% wartości początkowej.
Rodzaj i częstotliwość amortyzacji
Ostatnimi elementami jest określenie rodzaju i częstotliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych.
Budynki i lokalne amortyzowane są metodą liniową. Nie ma możliwości stosowania amortyzacji degresywnej (ustawodawca ograniczył prawo do podwyższania amortyzacji o współczynniki do środków trwałych z klasy 3-6 i 8).
Jeśli chodzi o częstotliwość odpisów, zależy ona już wyłącznie od podatnika: może być dokonywana comiesięcznie, kwartalnie lub rocznie. Warto jednak zaznaczyć, iż wskazane jest, aby odpisów amortyzacyjnych dokonywać w takich samych odstępach czasowych, jak dokonywana jest wpłata zaliczek na podatek dochodowy.
Budynek lub lokal częściowo wykorzystywany w działalności
Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej doprowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.
Przykład. Podatnik jest właścicielem budynku o całkowitej powierzchni równej 98,5 m2, który częściowo (58,7 m2) wykorzystuje na cele działalności gospodarczej. Wartość początkowa całego budynku została ustalona przez Podatnika jako 700.000 zł. Podatnik wpłaca miesięczne zaliczki na podatek dochodowy.
Krok 3. Określenie stawki amortyzacyjnej:
Budynek nie jest ani używany, ani ulepszony. Jest wykorzystywany w 60% na działalność gospodarczą, zatem jest on budynkiem niemieszkalnym, dla którego roczna stawka amortyzacyjna wynosi 2,5%.
Krok 4. Określenie częstotliwości dokonywania odpisów:
Ponieważ podatnik wpłaca miesięczne zaliczki na podatek dochodowy, powinien dokonywać również miesięcznych odpisów amortyzacyjnych.
