Podatek od sprzedaży nieruchomości

2022-10-28

Sprzedaż nieruchomości to czynność, która generuje znaczne dochody, ale wiąże się z wieloma obowiązkami formalnymi. Jedną z tych formalności jest konieczność zapłacenia podatku od sprzedaży. Podatek ten trzeba jednak płacić tylko w wyjątkowych przypadkach i czasami można zostać z niego zwolnionym. Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości, a podatek

Podatek od sprzedaży nieruchomości płaci sprzedający, który osiągnął w ten sposób określony dochód. Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości w 2022 wynosi 19%. Warto jednak pamiętać, że jest on odliczany od uzyskanego dochodu, a nie całej wartości mieszkania czy domu. Opodatkowaniu podlega sprzedaż lub zamiana nieruchomości i praw majątkowych, jeśli pomiędzy datą jej nabycia/wybudowania a zbyciem nie minęło 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie). Podatek od sprzedaży nieruchomości należy zapłacić do 30 kwietnia, (w 2023r. do 2 maja) następnego roku, po którym nastąpiło odpłatne zbycie. W tym celu należy złożyć deklarację PIT-39 do urzędu skarbowego, właściwego dla swojego miejsca zamieszkania.

Zasady opodatkowania

Podatek PIT obliczany jest od uzyskanego dochodu osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód można obliczyć według wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Należy zapłacić podatek od sprzedaży, który wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to urząd skarbowy może określić przychód uwzględniając wartość rynkową. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, należy wziąć pod uwagę przychód określony przez urząd, a nie ten wskazany w umowie.

Do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć możemy udokumentowane wydatki, które zostały poniesione na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntu).

Kto jest zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości?

To czy po sprzedaży mieszkania/domu zapłacimy podatek, uzależnione jest od tego, jak długi czas upłynął od momentu zakupu nieruchomości oraz na jaki cel zostaną przeznaczone środki pozyskane ze sprzedaży.

Jeżeli zbycie nieruchomości nastąpi po 5 latach od jej kupna, nie musimy płacić podatku. Po tym okresie sprzedający jest automatycznie zwalniany z obowiązku zapłacenia podatku do urzędu skarbowego. Nie wymagane jest też składanie żadnych deklaracji. Okres karencji 5 lat dotyczy również mieszkań otrzymanych w formie darowizny lub w drodze spadku - podatek od sprzedaży nieruchomości nie musi być opłacany, jeśli pozyskane z tej transakcji środki zainwestowane zostaną w celach mieszkaniowych. Warto dodać, że podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie musiał zostać zapłacony dopiero wówczas, gdy upłynie pełne 5  lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, a nie 5 lat od dnia zakupu.

Dla wielu podatników 5-letni okres oczekiwania, by móc sprzedać własne lokum bez dzielenia się zyskiem z urzędem skarbowym, to zbyt długo. Drugą opcją, aby nie płacić podatku od sprzedaży nieruchomości jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Mamy na to 3 lata od momentu zbycia nieruchomości. W tym okresie trzeba podpisać ostateczną umowę zakupu nowego mieszkania/domu, a tym samym uzyskać prawo własności do niego lub zgromadzić faktury potwierdzające inwestycję (jeśli mówimy o przebudowie posiadanej nieruchomości). Podpisanie samej umowy deweloperskiej czy przedwstępnej nie jest tożsame z uzyskaniem prawa własności do danego lokalu, więc z tego tytułu nie można otrzymać zwolnienia z podatku.

Wydatki na cele mieszkaniowe w PIT-39

Nie musimy płacić podatku, gdy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości wydatkowaliśmy na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe należą:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, 

• nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w ciągu dwóch lat od odpłatnego zbycia nieruchomości, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego lub jego części,

• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku/lokalu niemieszkalnego lub jego części.

Wydatki na cele mieszkaniowe to również:

• a) spłata kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe,

• b) spłata kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na spłatę kredytu/pożyczki, o którym mowa w lit. a,

• c) spłata każdego kolejnego kredytu/pożyczki wraz z odsetkami -  zaciągniętego na spłatę kredytu/pożyczki, o których mowa w lit. a lub b

pod warunkiem, że powyższe kredyty zostały zaciągnięte przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość, czy na inną inwestycję mieszkaniową.

Ważne jest, aby posiadać faktury potwierdzające inwestycje (jeśli mówimy o przebudowie czy rozbudowie posiadanej nieruchomości). Wykonanie prac remontowych “na czarno” przez ekipę budowlaną rozliczającą się bez faktur nie daje możliwości uzyskania ulgi podatkowej. Zakup mebli czy innych przedmiotów niezwiązanych trwale z mieszkaniem nie jest celem mieszkaniowym. Przy wypełnianiu deklaracji odnośnie podatku od sprzedaży nieruchomości może pojawić się wiele pytań, jakiego to rodzaju wydatki kwalifikują się do tej kategorii. Ministerstwo Finansów wydało ogólną interpretację, w której doprecyzowano katalog wydatków na cele mieszkaniowe.

W przypadku, gdy nie wszystkie pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe, ze zwolnienia z podatku zostanie objęty pozostały dochód ze sprzedaży.

Sprzedaż mieszkania z darowizny

Sprzedaż mieszkania z darowizny również podlega opodatkowaniu. Mowa zarówno o odpłatnym zbyciu całej nieruchomości jak i jej części:

• Udziału w nieruchomości, 

• Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,

• Prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 

• Prawa użytkowania wieczystego gruntów. 

Warto pamiętać, że opodatkowana będzie tylko taka sprzedaż mieszkania z darowizny lub innego z praw powyżej wskazanych, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Dla potrzeb podatkowych pięcioletni okres rozpoczyna się z końcem roku kalendarzowego, w którym darowizna została przekazana na rzecz obdarowanego. Otrzymanie zatem darowizny nieruchomości w dniu 1 stycznia danego roku oznaczać będzie, że podatek od sprzedaży tego obiektu będzie obowiązywał przez prawie sześć lat.

Sprzedaż mieszkania, w którym była prowadzona działalność gospodarcza

Sprzedaż mieszkania, w którym była prowadzona działalność nie jest rozumiana jako przychód firmy. Z tego powodu zbycie lokalu często nie wymaga płacenia podatku od sprzedaży tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Z kolei w oparciu o art. 10 ust. 3 ustawy PIT - powyższa zasada ma zastosowanie do sprzedaży wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Przedstawiona zasada ponownie znajduje potwierdzenie w art. 14 ust. 2c ustawy PIT, który podaje, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

W rezultacie nieruchomości stanowiące środki trwałe, które zostały sprzedane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte, nie powodują powstania obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży w zakresie podatku PIT.

Kiedy nie można skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Jeżeli podatnik zysk ze zbycia nieruchomości przeznaczy na zakup innego lokalu mieszkalnego, który później odsprzeda z zyskiem lub odpłatnie wynajmie, to nie przysługuje mu prawo do ulgi mieszkaniowej. Nie będzie ona także obowiązywała, jeśli za pieniądze ze sprzedaży poprzedniego mieszkania zastaną kupione na przykład dwa mniejsze lokale. Podatnik może skorzystać z ulgi pod warunkiem, że te fundusze zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zatem musi sam zamieszkać w nabytej przez siebie nieruchomości.

Zapłacić podatek będziemy musieli również w sytuacji, gdy miną 3 lata od dnia sprzedaży nieruchomości, a my nie ponieśliśmy wydatków na własne cele mieszkaniowe, mimo że wykazaliśmy je w PIT-39. Jesteśmy wówczas zobowiązani do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży mieszkania?

Jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to uzyskany dochód będzie całkowicie zwolniony od podatku (ulga mieszkaniowa). W praktyce obowiązek jego zapłaty dotyczy jedynie sytuacji, kiedy cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż cena nabycia.

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania oblicza się od wysokości dochodu. Na przykład: mieszkanie zostało zakupione za 420 tysięcy złotych, został przeprowadzony remont za 60 tysięcy, a następnie nieruchomość została sprzedana za 550 tysięcy przed upływem 5 lat. Wydatki na remont są uznawane za koszty uzyskania przychodu i nie są opodatkowane. W tym przypadku dochód wyniesie 70 tysięcy złotych i od tej kwoty płacimy 19 procent. Należy więc zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 13 300 złotych.

Do kiedy i jak złożyć deklarację od sprzedaży mieszkania przez Internet?

Formularz podatkowy PIT-39 należy złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia we właściwym urzędzie skarbowym. W 2023 roku ostatni dzień na przesłanie deklaracji wypada w niedzielę, w związku z tym podatnicy mają czas do 2 maja. Deklarację PIT-39 możesz w prosty sposób wypełnić i złożyć przez program podatnik.info. Wystarczy odpowiedzieć na kilka pytań, by system uzupełnił niezbędne rubryki prawidłowymi informacjami.