Program Pierwsze Mieszkanie. Szansa ma własne „M”

2023-03-29

Własne mieszkanie to marzenie wielu młodych ludzi. W dobie szalejącej inflacji, „rynku deweloperów” i niskich zdolności kredytowych mało komu dane jest to marzenie spełnić. Sytuacja ma się zmienić od 1 lipca 2023 roku. Tego dnia w życie wchodzi nowy rządowy program Pierwsze Mieszkanie, który z założenia ma ułatwić młodym Polakom pozyskanie własnych czterech kątów.

Własne i pierwsze mieszkanie to w dzisiejszych czasach dobro, na które stać niewiele osób. Zwykle młodzi ludzie na starcie korzystają z kąta u rodziny, wynajmują małe kawalerki, czy pojedyncze pokoje, po to aby móc nieco zaoszczędzić, tak, aby w przyszłości „stać” ich było na kredyt hipoteczny.

Zakup pierwszego mieszkania to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu każdego człowieka. Własne cztery kąty dają poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Dlatego Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyszło naprzeciw młodym Polakom i przygotowało wsparcie dla osób, które marzą o swoim własnym, pierwszym lokum.  

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracowało nad projektem od 2022 roku. Na początku roku projekt ustawy w tej sprawie został skierowany na ścieżkę konsultacji i opiniowania, a ostatecznie 14 marca 2023 roku rząd przyjął Program Pierwsze Mieszkanie, a planowane uruchomienie programu planowane jest na 1 lipca 2023 roku. Znamy już jego najważniejsze założenia.

Wsparciem mają być dwa rozwiązania: preferencyjny kredyt hipoteczny z dopłatami rządowymi oraz specjalne konto oszczędnościowe.

Program Pierwsze Mieszkanie

Beneficjentem Programu Pierwsze Mieszkanie mają być młodzi ludzie. Maksymalny wiek skorzystania ze wsparcia to 45 lat. Ważne, aby osoby te nie posiadały wcześniej własnej nieruchomości, a motywacją do skorzystania z programu były cele mieszkaniowe - program jest przewidziany wyłącznie dla osób kupujących mieszkanie (albo dom jednorodzinny) po raz pierwszy. Obie formy wsparcia nieco różnią się od siebie. Przedstawiamy założenia każdego z proponowanych przez rząd rozwiązań.

Bezpieczny Kredyt 2%

Pierwszym wsparciem ma być tani, Bezpieczny Kredyt z oprocentowaniem kredytu 2% polegający m.in. na dofinansowaniu z budżetu państwa do kredytu hipotecznego. Preferencyjne oprocentowanie będzie obowiązywało przez pierwsze 10 lat spłaty zobowiązania dzięki dopłatom państwa do odsetek. Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego stanowić będzie różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Zgodnie z założeniami programu, Bezpieczny Kredyt 2% będzie obowiązywał w okresie od 1.07.2023 do 31.12.2027.

Bezpieczny Kredyt 2% - dla kogo preferencyjne oprocentowanie kredytu?

Bezpieczny Kredyt z oprocentowaniem 2% kierowany jest do osób młodych, w wieku do 45 lat. Ważne, aby osoba ta nie posiadała mieszkania – w tym również domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W przypadku małżeństw kredyt na cele mieszkaniowe udzielany będzie małżonkom lub rodzicom co najmniej jednego wspólnego dziecka. W takim przypadku warunek odpowiedniego wieku i „pierwszego mieszkania” spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

Kredyt można wykorzystać na zakup mieszkania/domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym i wtórnym. Standard jest dowolny, nie obowiązuje limit ceny 1 m² jak w przypadku Konta Mieszkaniowego.

Bezpieczny Kredyt 2% - kwota kredytu

Maksymalna wartość kredytu hipotecznego, który można zaciągnąć w Programie Pierwsze Mieszkanie to 500 tys. zł. W przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko – maksymalna kwota wynosi 600 tys. zł. Ze wsparcia rządowego można korzystać przez 10 lat.

Jak zapewnia strona rządowa, ryzyko wzrostu raty jest minimalne, dzięki czemu poprawia się zdolność kredytowa osoby, która chce zakupić mieszkanie. Marża banku nie może być wyższa od marży w innych kredytach hipotecznych, które bank oferuje. Kredyt można uzyskać bez wkładu własnego. Jednakże warunkiem otrzymania kredytu na 2% będzie posiadanie zdolności kredytowej jak w przypadku zwykłego kredytu mieszkaniowego.

Z kredytu można skorzystać do 2027 roku (z możliwością przedłużenia).

Bezpieczny kredyt 2% - symulacja kredytu

Jak będzie wyglądać zaciągnięcie Bezpiecznego Kredytu 2% w praktyce? Na stronie rządowej znajdziemy przygotowaną symulację w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem.

Rodzina bierze kredyt hipoteczny na okres 30 lat na kwotę 550 tys. zł. Oprocentowanie o stałej stopie w przypadku kredytów hipotecznych wynosi 8,46%. Dla ustalenia dopłaty jest one pomniejszone o 10% (uwzględnienie składnika marży) i wynosi 7,61%.

Dopłata od państwa zmniejsza ratę przez 10 lat. W tym czasie raty kapitałowo-odsetkowe będą malejące, dlatego rata i wysokość dopłaty będą się zmieniały. Dla pierwszej raty różnica to prawie 2,6 tys. zł. Rata bez dopłaty wyniesie ok. 5,4 tys. zł, a z dopłatą ok. 2,8 tys. zł.

Po 10 latach małżeństwo będzie spłacało kredyt w formie stałej raty kapitałowo-odsetkowej. Bez zmiany oprocentowania miesięcznie będzie to 3172,74 zł. Kwota ta może być niższa np. z uwagi na nadpłatę kredytu czy niższe stopy procentowe.

Dla porównania spłata kredytu w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet, czyli wszystkie raty kapitałowo-odsetkowe o równej wysokości dla całego okresu – 30 lat) bez dopłaty wynosiłaby 4213,44 zł.

Zdolność kredytowa w Bezpiecznym Kredycie 2%

Baki kredytujące, tak jak w przypadku standardowych kredytów hipotecznych, będą oceniały zdolności kredytowe potencjalnych kredytobiorców na cały okres kredytowania. W przypadku pozytywnej weryfikacji spełnienia kryteriów ustawowych to bank podejmie decyzję o możliwości udzielenia kredytu i przyznania spłaty rodzinnej.
Dla osób nieposiadających zdolności kredytowej powstaje drugi program – Konto Mieszkaniowe.

Konto Mieszkaniowe – dla oszczędzających na zakup pierwszego mieszkania

Drugą formą wsparcia pomocy państwa dla młodych Polaków marzących o własnym mieszkaniu jest Konto Mieszkaniowe. W programie chodzi o to, aby regularnie oszczędzać określoną kwotę, która będzie dodatkowo zasilana przez rządowe wsparcie.

W tym celu należy otworzyć specjalne konto oszczędnościowe, które będzie prowadzone przez banki komercyjne.

Podobnie jak w pierwszej formie wsparcia również i tu program kierowany jest do osób, które nigdy nie miały mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego).

W przeciwieństwie do Bezpiecznego Kredytu 2%, w tym przypadku ze specjalnego konta oszczędnościowego będzie można skorzystać jeśli posiada się niewielkie mieszkanie z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci. Mieszkanie o powierzchni:

• do 50 m² w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci,

• do 75 m² – rodzin z trojgiem dzieci,

• do 90 m² – rodzin z czworgiem dzieci,

• bez limitu m2 w przypadku rodzin z pięciorgiem i większą liczbą dzieci.

Z programu może skorzystać także osoba, która posiada prawo do mieszkania:

• nabyte w drodze dziedziczenia w okresie po rozpoczęciu oszczędzania,

• ma współwłasność nie więcej niż jednego mieszkania albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż ½ (50%), nabytego w drodze dziedziczenia przed rozpoczęciem oszczędzania,

• posiada prawo do mieszkania lub domu jednorodzinnego, które jest wyłączane z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub wskutek działania żywiołu,

• ustawionego w wyniku roszczenia, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dotyczy spółdzielczego prawa do lokalu).

Konto Mieszkaniowe – wysokość wpłat

Minimalna wpłata miesięczna na konto oszczędnościowe będzie wynosić 500 zł (6 tys. zł rocznie), a maksymalna 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie). W każdym roku będzie można przez 1 miesiąc skorzystać z wakacji kredytowych. Można wpłacać kwoty o różnej wysokości. Jednak w trakcie roku przynajmniej 11 wpłat musi być w kwocie 500 zł – tylko w ten sposób można mieć zagwarantowaną specjalną premię państwa. Brak spełnienia warunku w jednym roku, nie przekreśla możliwości uzyskania premii w kolejnych latach.

Co ważne, konto oszczędnościowe można założyć również dzieciom od 13 lat.

Konto Mieszkaniowe zakłada, że w okresie dopłat, wpłaty będą wpływać regularnie przez  3-10 lat.

W przypadku zakończenia oszczędzania na wydanie środków jest 5 lat. W przypadku zakończenia oszczędzania przed 18 rokiem życia, termin 5 lat rozpoczyna się od urodzin.

Zgromadzone środki wraz z premią można będzie wydać na zakup nieruchomości - pierwszego mieszkania, domu lub wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej.

Ile może wynieść premia do Konta Mieszkaniowego?

Premia wypłacana z budżetu państwa sprawi, że Konto Mieszkaniowe może być bardzo atrakcyjne finansowo. Zysk z konta oszczędnościowego nie będzie opodatkowany. Dzięki temu oszczędzający zyska więcej niż na standardowym koncie oszczędnościowym.

W skali całego okresu oszczędzania może to być od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych rocznie. Przy minimalnych wpłatach, odkładając 55 tyś. zł, w ciągu 10 lat można zyskać nawet 17 tys. zł. Jeśli w jednym roku nie zostaną spełnione powyższe warunki otrzymania premii, w kolejnym roku znowu będzie można się o nią starać.

Konto Mieszkaniowe –  symulacja zysków w Programie Pierwsze Mieszkanie

Na stronie rządowej znajduje się symulacja, ile można uzyskać oszczędzając na Koncie Mieszkaniowym.

Przykładowo, jeśli w ciągu roku odłożymy 12 tys. zł, czyli będziemy odkładać po 1000 zł miesięcznie na koncie oszczędnościowym, a inflacja w danym roku wynosi 9,6% to naliczona Premia Mieszkaniowa wyniesie 624 zł.

W kolejnym roku, kiedy ponownie zaoszczędzimy 12 000 zł, a inflacja wyniesie tyle samo, to premia mieszkaniowa powiększy się o 1776 zł i wyniesie 2400 zł. W kolejnym roku, przy takich samych wpłatach i inflacji, kapitał będzie wynosił już 36000 a premia mieszkaniowa wzrośnie do 5328 zł.

Jednocześnie, przez cały okres oszczędzania gromadzone środki będą podlegać oprocentowaniu na zasadach oferowanych przez bank jak przy zwykłym koncie oszczędnościowym. W przeciwieństwie jednak do zwykłego konta oszczędnościowego, uzyskany zysk będzie zwolniony z podatku Belki. Oznacza to, że nie zapłacimy 19 proc. podatku od dochodów kapitałowych.

Kiedy ruszy Program Pierwsze Mieszkanie?

Planowany start Programu Pierwsze Mieszkanie to 1 lipca 2023 roku. Do tego czasu rząd będzie opracowywał odpowiednie rozwiązania prawne, natomiast banki potrzebują czasu aby wdrożyć do swojej oferty szczegóły planowanego projektu.

Jak przystąpić do programu?

Przepisy, które pozwalają ubiegać się o kredyty mieszkaniowe z prawem dopłaty  oraz o otwarcie Konta Mieszkaniowego, wejdą w życie 1 lipca 2023 r. By móc skorzystać z tego programu będzie trzeba udać się do banku, który:

• przystąpi do Programu Pierwsze Mieszkanie i zawrze odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego,

• wprowadzi instrumenty do swojej oferty produktowej.

Dodatkową korzyścią w ramach Programu Pierwsze Mieszkanie jest wspomniane zwolnienie z podatku Belki od uzyskanych odsetek.