Sposoby opodatkowania najmu

2023-05-19

Od 2023 roku, osoby wynajmujące nieruchomość mają tylko jedną możliwość opodatkowania. Jest nią ryczałt, czyli podatek dochodowy odprowadzany od uzyskanego przychodu. Opodatkowanie na zasadach ogólnych obowiązuje jedynie przedsiębiorców wynajmujących nieruchomość w ramach swojej działalności gospodarczej. Wyjaśniamy w jaki sposób rozliczyć się z podatku od najmu.

Wynajem mieszkania czy innej nieruchomości to dobry pomysł na zasilenie domowego budżetu. Należy jednak pamiętać, że taki przychód wymaga również odprowadzenia stosowanego podatku do urzędu skarbowego.

Zmiany w najmie w 2023 roku

Zmiany wprowadzone wraz z Polskim Ładem ujednoliciły sposób opodatkowania najmu prywatnego. Wcześniej, czyli przed początkiem 2023 roku, wynajmujący nieruchomość mogli wybrać rozliczenie na zasadach ogólnych w oparciu o skalę podatkową lub na ryczałcie od przychodów. Takie rozwiązanie było korzystne dla osób, które wybrały skalę podatkową w sytuacji, kiedy wynajmowane lokum wymagało remontu. Można było wówczas amortyzować nieruchomość, a wszystkie poniesiony koszty obniżały opodatkowanie.

Od 2022 roku obwiązuje możliwość rozliczenia podatku od najmu prywatnego tylko za pomocą opodatkowania na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jednak osoby, które rozliczały się według zasad ogólnych mogły skorzystać z tego prawa do końca 2022 roku. Od 1 stycznia 2023 nie obowiązują już żadne wyjątki i każdą indywidualną osobę wynajmującą obowiązują jednolite przepisy. Nie ma możliwości wyboru formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychody, które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze

• oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Polski Ład nie wprowadził zmian odnośnie opłacania składki zdrowotnej przez podatników uzyskujących przychody z najmu prywatnego. W 2023 roku najem prywatny nadal zwolniony jest ze składek zdrowotnych i społecznych.

Najem prywatny – co to jest?

Najem prywatny dotyczy zarówno osób prywatnych, czyli takich, które nie prowadzą działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą. Zgodnie z definicją najem prywatny oznacza umowę, w której znajdują się zapisy o tym, że wynajmujący oddaje w użytkowanie najemcy na czas oznaczony lub nieoznaczony przedmiot najmu. W zamian za to otrzyma stosowane wynagrodzenie, które jest płacone przez najemcę. Przedmiotem najmu są zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Szerokie zagadnienie najmu jest uregulowane na gruncie prawa podatkowego w kilku aktach prawnych.

Rozpatrując przychód z najmu prywatnego należy rozróżnić, czy umowa została zakwalifikowana jako część prowadzonej działalności gospodarczej czy jest to osobne źródło przychodów. Kiedy mamy do czynienia z umową zawieraną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wówczas opodatkowanie musi być zgodne z zasadami obowiązującymi przedsiębiorców. W przypadku osób fizycznych, bez działalności, obowiązuje wyłącznie ryczał ewidencjonowany. Taka forma opodatkowania jest uregulowana w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zasady opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym

W ryczałcie ewidencjonowanym zaliczki na poczet podatku dochodowego od najmu są płacone co miesiąc lub co kwartał. O wyborze nie trzeba informować urzędu skarbowego, należy tylko pamiętać o tym, aby w rozliczeniu rocznym odpowiednio zaznaczyć z jaką częstotliwością były opłacane zaliczki na podatek. Niezależnie czy podatnik wybierze ryczałt miesięczny czy kwartalny, roczna suma należności do urzędu skarbowego będzie taka sama.

Pieniądze powinny być przelewane na indywidualne konto bankowe  (tzw. mikrorachunek) w urzędzie skarbowym. Mikrorachunek  jest generowany online, na podstawie PESEL-u (jeżeli przedsiębiorca nie prowadzi działalności lub nie dokonał dobrowolnej rejestracji do VAT) lub NIP-u (jeżeli dodatkowo podatnik prowadzi działalność lub podatnik zarejestrował się dobrowolnie do VAT). Robiąc przelew korzystamy z przelewu podatkowego i formularza PPE.

Jeśli płacimy co miesiąc, podatek za najem w marcu płacimy w kwietniu itd. Zatem chcąc rozliczać prywatny najem mieszkania na zasadach ryczałtu, wystarczy zapłacić podatek dochodowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale (w zależności jaki okres rozliczeniowy się wybierze), w którym uzyskano przychód.

Ile wynosi podatek dochodowy z tytułu najmu?

W opodatkowaniu w formie ryczałtu ewidencjonowanego obowiązkowe są dwa progi podatkowe:

• 8,5% –  stawka podatku w przypadku, kiedy dochód z najmu nie przekroczył 100 000 zł w skali roku;

• 12,5% –stawka podatku w przypadku, kiedy dochód z najmu przekroczył 100 000 zł w skali roku.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za nadwyżkę płaci się w kwocie 12,5%, czyli w sytuacji, kiedy przychód wyniesie 150 tys. rocznie, to odprowadza się do 100 tys. zł stawkę 8,5%, a od 50 tys. zł 12,5%.

Warto również zaznaczyć, że takie zasady opodatkowania obejmują całą kwotę, którą otrzymujemy za najem prywatny. W sytuacji, kiedy pobieramy 2000 zł czynszu + 500 zł to są opłaty i całą kwotę otrzymujemy od najemcy to płacony jest podatek ryczałtowy od tej całej kwoty. Jeśli jednak to najemca płaci za opłaty (a wynajmujący w tych opłatach nie pośredniczy) to płaci się podatek od kwoty 2 tys. zł.

Konstruując umowę najmu, warto w niej zaznaczyć, że to na najemcy ciąży obowiązek bezpośredniego ponoszenia opłat za mieszkanie w postaci opłat do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni oraz opłat za media. Skutkiem tego przychodem z najmu będzie tylko otrzymywany od najemcy czynsz.

Należy pamiętać o tym, że przy tej formie opodatkowania nie obowiązuje możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu (tj. remonty, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego) ani uwzględnienia kwoty wolnej od podatku.

Z opodatkowania najmu prywatnego zwolnione są gospodarstwa rolne. Oznacza to, że prowadząc gospodarstwo agroturystyczne jest się zwolnionym z podatku dochodowego.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych - tylko dla przedsiębiorców

Podatek od najmu na zasadach ogólnych jest liczony od dochodu. W ten sposób uzyskany z najmu przychód jest obniżony o koszty uzyskania przychodu. Od wprowadzonych zmian, czyli od 2023 roku zasady ogólne obowiązują już tylko przedsiębiorców, czyli osoby z działalnością gospodarczą.  Jak wcześniej wspomniano wynajmujący, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej są opodatkowani wyłącznie ryczałtem.

Korzyścią opodatkowania na zasadach ogólnych według skali podatkowej (jest możliwość odliczenia kosztów oraz uwzględnienie kwoty wolnej od podatku (w 2023 roku wynosi ona 30 tys. zł.).

Koszty uzyskania przychodów

Do kosztów zaliczają się wydatki, które wiążą się z uzyskiwaniem, zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów, jakim jest wynajem. W tej kwestii warto jednak zaznaczyć, że do końca 2022 r. wiele osób korzystało z odliczenia kosztów obniżających przychody za pomocą amortyzacji. Jednak od 1 stycznia 2023 r. zlikwidowano możliwość  korzystania z amortyzacji lokali mieszkalnych – zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Amortyzowania nie można stosować do budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służących prowadzonej działalności gospodarczej lub wynajmowanych przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych.

Do kosztów wliczają się odsetki od kredytu hipotecznego, wydatki poniesione na zakup mebli, czy AGD itd. związane z wynajmem mieszkania. W sytuacji kiedy wartość przedmiotów przekroczy sumę 3,5 tys. zł to powiększają one odpisy amortyzacyjne. W takim przypadku będzie to stawka 20 proc. w skali roku. Bardzo ważne, aby wszystkie wydatki były odpowiednio udokumentowane fakturami. Kosztami, które można odliczyć od podatku dochodowego są również opłaty za czynsz oraz media.

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych stawki skali podatkowej wynoszą 17 proc. do kwoty przychodu 120 000 zł i 32 proc. powyżej tej kwoty.

Najem prywatny a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Nie ma obowiązku zgłoszeniowego do urzędu skarbowego faktu opodatkowania najmu prywatnego. Nie trzeba również zgłaszać formy opodatkowania. Nie ma bowiem możliwości innego opodatkowania niż w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wystarczające jest opłacenie podatku dochodowego do 20. dnia miesiąca, w którym uzyskało się przychód. Kwotę należy przelać na wygenerowany mikrorachunek.

Wyjątek dotyczy umowy najmu okazjonalnego, w ramach której istnieje obowiązek zgłoszenia. Jak zgłosić podatek od najmu mieszkania? Należy tego dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W takiej sytuacji samodzielnie oblicza się ryczałt i wykonuje się przelew miesięczny lub kwartalny, a w kolejnym roku składa się PIT-28, aby rozliczyć podatek z osiągniętych przychodów.

Wspólność majątkowa małżonków z tytułu najmu

Jeżeli przedmiot najmu jest elementem współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków jest zobowiązany do zapłaty podatku z tego tytułu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi o tym, że udziały małżonków w przychodach ze wspólnej własności są równe, co oznacza, że przychody uzyskiwane w ramach najmu mogą oni rozliczać w połowie.

Przepisy dopuszczają, że małżonkowie mogą wybrać, czy tylko jedno z nich rozlicza się z fiskusem, czy robią to oboje. W tym celu składają w urzędzie skarbowym oświadczenie o sposobie rozliczenia. Obecnie nie ma już obowiązku ponawiania tego oświadczenia co roku.

Obowiązujące przepisy, w tym w szczególności przepisy art. 6 ust. 2-3a PDOFizU, regulujące  kwestie dotyczące wspólnego opodatkowania małżonków, nie eliminują prawa małżonków do dokonania rozliczenia we wspólnym zeznaniu podatkowym, w przypadku, kiedy jeden z małżonków uzyskuje opodatkowane ryczałtem przychody z najmu prywatnego. Zatem rozliczenie najmu prywatnego ryczałtem nie pozbawia podatnika prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem.

Najem przy udziale cząstkowym

W przypadku, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli to każdy z nich, odpowiednio do udziału we współwłasności, rozlicza przychody i koszty z najmu. Nawet w sytuacji, kiedy wszyscy współwłaściciele upoważnią jedną osobę do ​​reprezentacji pozostałych przy podpisywaniu umów najmu i innych czynności związanych z lokalem, to każdy z nich musi oddzielnie się rozliczać.

Wynajem mieszkania a podatek VAT

Prywatny najem mieszkań na cele mieszkaniowe zwolniony jest z podatku VAT. Przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. 

Na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jaki PIT od wynajmu nieruchomości?

Podatek od wynajmu mieszkania rozliczany jest osobno względem pozostałych dochodów. Wypełnia się w tym celu osobny PIT. W przypadku ryczałtu ewidencjonowanego jest to PIT-28. Aby poprawnie obliczyć podatek warto skorzystać z rozliczenia podatkowego online. Serwis podatnik.info przygotował w tym celu prosty i intuicyjny program, który podpowiada jak się poprawnie rozliczyć, by nie popełnić błędów.

Jak rozliczyć PIT za wynajem mieszkania?

Ryczałt ewidencjonowany rozlicza się, składając dodatkowy druk PIT-28. Najważniejszą sekcją do wypełnienia jest część C pkt 3. W tym polu należy wpisać kwotę przychodu. Jeżeli była ona niższa od 100 000 zł, uzupełnia się kolumnę ze stawką 8,5 proc. Gdy była wyższa, dane powinny znaleźć się w kolumnie ze stawką 12,5 proc.

Złożenie deklaracji rocznych nie zwalnia wynajmującego z uiszczenia comiesięcznych zaliczek na podatek dochodowy.

Konsekwencje niezgłoszenia dochodów z najmu

Obowiązkiem każdego podatnika jest zgłoszenie wynajmu mieszkania czy innej nieruchomości do urzędu skarbowego. Niewywiązanie się z tego obowiązku może wiązać się z przykrymi konsekwencjami, zwłaszcza jeśli do „skarbówki” dotrze donos.

Oprócz zaległego podatku  oraz odsetek w zależności od wartości niezapłaconego podatku urząd skarbowy może uznać niezapłacenie podatku dochodowego jako:

• przestępstwo skarbowe, jeżeli zaległości przekroczą kwotę 15 100 zł;

• wykroczenie skarbowe w sytuacji, kiedy zaległości nie przekroczą tej kwoty.

W 2023 roku kara grzywny za przestępstwo skarbowe wynosi od 1/10 do 20-krotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, które w okresie od stycznia do czerwca wynosi od 349 zł do 69 800 zł, z kolei od lipca do grudnia - od 360 zł do 72 000 zł.  Jeśli podatnik popełni przestępstwo skarbowe, karę wymierza sąd i może być ona dużo surowsza.

Podatnik, np. właściciel mieszkania, który zalega ze składkami może sam zgłosić się do urzędu skarbowego i zgłosić tzw. czynny żal, że chce sam uregulować wszystkie zobowiązania. Tłumaczy się wówczas z sytuacji, dlaczego z tytułu wynajmu mieszkania nie odprowadził stosowanego podatku. Należy wówczas zapłacić zaległy podatek i należne odsetki. Podstawowa stawka odsetek za zwłokę wynosi obecnie 8 proc. w skali roku. Podjęcie takich kroków najczęściej pozwala uniknąć nieprzyjemności i kosztów.