Zmiany w najmie 2023
Nieruchomość na wynajem to popularne w ostatnim czasie źródło dochodów dla wielu Polaków. Od 2023 roku zarabianie na najmie prywatnym będzie jednak trudniejsze niż do tej pory. Wszystko przez wprowadzone w ramach Polskiego Ładu zmiany podatkowe.
Początkowo zmiany w zakresie opodatkowania przychodów od najmu miały zacząć obowiązywać w 2022 roku. Ostatecznie Ministerstwo Finansów ogłosiło obecny rok jako rok przejściowy, a nowe, zrewolucjonizowane zasady zaczną obowiązywać od początku 2023 roku.
Nowe przepisy w zakresie opodatkowania najmu prywatnego zostały określone w nowelizacji podatkowej, tzw. Polskim Ładzie.
Rynek najmu prywatnego w Polsce
W ostatnich latach rynek wynajmu w Polsce przeżywał prawdziwy rozkwit. Nieruchomości dla większości Polaków to bezpieczna i pewna inwestycja. Z tego powodu, coraz więcej rodaków korzysta z możliwości uzyskania dodatkowego przychodu za oddanie swojego mieszkania bądź lokalu w obce ręce. Dodatkowo wojna na Ukrainie przyczyniła się do znacznego wzrostu zainteresowania wynajmem czterech kątów w Polsce, co spowodowało, że mieszkań na wynajem w większości miast jest mniej niż samych zainteresowanych. Taka sytuacja spowodowała, że ceny wynajmu znacznie wzrosły.
Eksperci podkreślają jednak, że w przyszłym roku rynek najmu całkowicie się odmieni. Wszystko za sprawą ogromnej zmiany podatkowej, jaka będzie czekać na właścicieli nieruchomości.
Najem prywatny w 2023 - tylko ryczałt
Od 1 stycznia 2023 roku właściciele wynajmowanych mieszkań, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie, zostaną opodatkowani w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zmiany podatkowe mają na celu doprowadzenie do ujednolicenia zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli od: najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Nowe regulacje wprowadza art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Brzmi on następująco: Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Najem prywatny a odliczenie kosztów
Do tej pory osoby, które wynajmowały swoją nieruchomość mogły wybrać formę opodatkowania. Mógł to być ryczałt od dochodów ewidencjonowanych bądź opodatkowanie według skali podatkowej dochodu (17 lub 32%), czyli na zasadach ogólnych. Taka forma opodatkowania pozwalała na pomniejszenie podatku o koszty. Do kosztów zaliczają się np. remonty, naprawy, wyposażenie, czy składki na ubezpieczenie przedmiotu. Jeśli inwestycja w nieruchomość przewyższa czynsz wówczas – ze względu na poniesioną stratę - podatku w ogóle się nie płaci.
Od 2023 roku podatnik nie będzie mógł odliczać kosztów od uzyskania przychodów, a jedyną opcją opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia tej formy podatku stanowi przychód, nie jest możliwe pomniejszenie go o nakłady ponoszone na nieruchomość. Oznacza to, że podatek należy uiścić nawet wtedy, kiedy ponoszone są straty.
Zmiany najmocniej odczują osoby, które odliczały wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości od podatku. Przykładowo są to osoby, które kupują mieszkania do remontu po to, aby je później wynajmować. W takiej sytuacji można było odliczyć od podatku wysokie koszty remontu. W grupie osób, które stracą na zmianach są też tacy, którzy kupili mieszkania na kredyt w celu wynajmu.
Ustawodawca określił rok 2022 rokiem przejściowym, co oznacza, że jest to okres dla wynajmujących na przygotowanie i dostosowanie się do nowych zasad rozliczania najmu. Zaczną one bezwzględnie obowiązywać od 1 stycznia 2023 r. Od tego dnia nie będzie możliwości rozliczenia na zasadach ogólnych.
Najem prywatny
Najmem prywatny to taki, który jest świadczony poza działalnością gospodarczą. Oznacza on umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy (może to być na czas określony lub nieokreślony), a w zamian otrzymuje wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.
Zgodnie z przepisami, przychody osiągane z tytułu najmu prywatnego obejmują przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Warto zaznaczyć, że obowiązek opodatkowania ryczałtem dotyczy najmu wszystkich nieruchomości, nie tylko tych mieszkalnych, ale i lokali użytkowych.
Stawka ryczałtu za najem prywatny 2023
Jako że od stycznia jedyną formą opodatkowania będzie ryczałt, należy uwzględnić odpowiednią stawkę. Dostępne są dwie stawki podatku.
Stawka zależna będzie od uzyskanych przychodów.
- stawka ryczałtu wysokości 8,5% będzie miała zastosowanie dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł,
- stawka ryczałtu o wysokości 12,5% skierowana będzie do osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczył 100 000 zł.
W przypadku rozliczenia ryczałtem składa się roczną deklarację podatkową do 31 stycznia danego roku. W tym celu należy złożyć druk PIT-28, w którym kluczową częścią dotyczącą najmu jest część C pkt. 3.
Najem profesjonalny w ramach działalności gospodarczej
Polski Ład nie dokonuje rewolucji w obszarze najmu w ramach działalności gospodarczej. Przedsiębiorcy nadal mają możliwość rozliczać uzyskiwane przychody na zasadach ogólnych, czyli wg skali podatkowej 17% i 32%, a także 19% podatkiem liniowym, jak i ryczałtem (8,5% i 12,5%).
Rozliczenie podatku od najmu prywatnego 2023
Opodatkowanie ryczałtem jest liczone od przychodów, które się osiągnęło – nie ma możliwości odliczania kosztów jego uzyskania. Nie uwzględnia się również kwoty wolnej od podatku.
Przychody z tytułowego najmu prywatnego powstają w momencie, kiedy faktycznie przekazane zostaną pieniądze do osoby wynajmującej. Warto zwrócić uwagę, że przychodami są oprócz należności pieniężnych, wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Dla ustalenia ich dokładnej wartości stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT. Ważny dla wynajmującego jest fakt, że jeśli jest brak w zapłacie czynszu to przychód po stronie wynajmującego nie powstanie.
Zgłoszenie wynajmu do Urzędu Skarbowego
Nie ma obowiązku zgłaszania najmu do Urzędu Skarbowego. Wyjątek stanowi umowa najmu okazjonalnego.
Zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego dokonuje się w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu – zgodnie z art. 19b ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Właściciel ma obowiązek na żądanie najemcy przedstawić potwierdzenie tego zgłoszenia. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny zawierany jest na czas określony. Jednak nie może on przekraczać 10 lat.
Zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego można dokonać samodzielnie. Ważne, aby spisać wszystkie najważniejsze informacje i zaadresować dokument na adres US, najbliższego swojego miejsca zamieszkania. W piśmie należy zawrzeć takie dane jak:
· datę i miejsce sporządzenia umowy
· datę rozpoczęcia najmu
· dokładny adres wynajmowanej nieruchomości
· okres na jaki nieruchomość została wynajęta
Zgłoszenie umowy jest bardzo ważne, bo chroni wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami, którzy m.in. nie chcą opuścić mieszkania.
Niezgłoszenie umowy okazjonalnej do US może skutkować przykrymi konsekwencjami. Jeśli osoba umyślnie chciała ukryć wynajem nieruchomości to taki czyn traktowany jest jako wykroczenie, a nawet przestępstwo. W przypadku nieumyślnego niezgłoszenia umowy najmu (wynikające m.in. z nieznajomości prawa) można wystosować do urzędu skarbowego tzw. czynny żal, w którym wynajmujący niezwłocznie zgłosi najem i złoży wyjaśnienia w związku z zaistniałą sytuacją.
W przypadku zmiany formy opodatkowania na obowiązkowy ryczałt od stycznia 2023, podatnicy nie mają obowiązku wykonywać żadnej czynności względem urzędu skarbowego. Zmiany są obligatoryjne dla wszystkich podatników uzyskujących przychody z najmu prywatnego i następują automatycznie od stycznia 2023 roku.
Pierwszy ryczałt w 2023 roku
Ryczałt od najmu mieszkania podatnik opłaca w urzędzie skarbowym, który jest właściwy dla jego miejsca zamieszkania (nie ma znaczenie gdzie znajduje się wynajmowana nieruchomość). Zaliczki na podatek dochodowy wpłaca się na mikrorachunek podatnika. Uzyskuje się go w urzędzie skarbowym lub można taki rachunek wygenerować przez Generator Mikrorachunku Podatkowego.
Zaliczkę można wpłacić miesięcznie lub kwartalnie.
Osoby, które do tej pory korzystały z opodatkowania na zasadach ogólnych, a obligatoryjnie przechodzą na ryczałt ewidencjonowany zapłacą pierwszy podatek dopiero w lutym 2023 roku. Ostateczny termin mija jak do tej pory, 20 dnia miesiąca, czyli 20 lutego 2023 roku.
Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20-go następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał przed upływem terminu do złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie).
W przypadku kiedy jest dwóch współwłaścicieli nieruchomości, każdy z nich opłaca podatek od najmu w wysokości 50% przychodów. W sytuacji, kiedy właścicielem nieruchomości jest małżeństwo, a wynajmowana nieruchomość należy do wspólnego majątku małżonków (i zachowana jest między nimi wspólność majątkowa), to przychody z najmu mogą rozliczać po połowie.
W przypadku ostatniego, grudniowego podatku za wynajem możliwe będzie zapłacenie go dopiero w terminie rocznych rozliczeń podatku PIT 2023 (wraz z PIT-28). W 2023 roku termin ten przypada 2 maja 2023 roku.
