Podatek od zasiedzenia – czy nabycie nieruchomości przez zasiedzenie należy wykazać w PIT?

2021-01-22

Podatek od zasiedzenia to zobowiązanie względem Urzędu Skarbowego, które powstaje wskutek przejęcia nieruchomości poprzez samoistne posiadanie. Nieważny jest sposób, ale sam fakt nabycia prawa własności. Dlatego podatnik musi uiścić należność w wyznaczonym terminie. Kiedy powstaje ten obowiązek podatkowy? Ile wynosi podatek od zasiedzenia nieruchomości?

Spis treści:

• Podatek od zasiedzenia – co to jest?
• Zasiedzenie – podatek. Czy należy rozliczyć go w zeznaniu PIT?
• Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości?
• Podsumowanie: Podatek od zasiedzenia nieruchomości – najważniejsze informacje

Podatek od zasiedzenia – co to jest?

Od 1 stycznia 2016 roku obowiązuje w Polsce podatek od zasiedzenia nieruchomości. Najważniejsze informacje można znaleźć w ustawie z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 1983 Nr 45 poz. 207). Zgodnie z art.1 ust. 1, tej formie opodatkowania podlega nabycie prawa własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo ustawodawca wymienia wprost zasiedzenie jako jeden z tytułów, który rodzi obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Jak prezentuje się zależność: opłacanie podatku od nieruchomości a zasiedzenie? Aby dobrze zrozumieć, kiedy powstaje obowiązek podatkowy, warto na początku zdefiniować, czym jest zasiedzenie. Podatek dotyczy sytuacji opisanych w art. 172 ust. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Jeżeli podatnik jest posiadaczem nieruchomości, ale nie ma statusu właściciela, może nabyć prawo własności z tytułu jej użytkowania. Należy jednak podkreślić, że dzieje się to po upływie określonego terminu.

Kodeks cywilny wyróżnia dwa terminy zasiedzenia nieruchomości. Dotyczą one osób, które noszą miano posiadacza samoistnego w dobrej lub złej wierze. Posiadanie samoistne wynika z możliwości władania nieruchomością bez odpowiedniego tytułu prawnego, czyli prawa własności. Mamy z nim do czynienia, kiedy użytkownik włada i korzysta z zajmowanej rzeczy jak właściciel oraz wypełnia obowiązki właściciela. Oznacza to, że na przykład opłaca czynsz lub rachunki za media. Posiadacz samoistny pobiera również pożytki wynikające z władania nieruchomością.

Uwaga! Należy podkreślić, że posiadaczem samoistnym nie jest osoba wynajmująca mieszkanie. Podpisanie umowy najmu daje użytkownikowi uprawnienia do korzystania z nieruchomości. W takim przypadku podatnik nie ma możliwości nabycia prawa własności do zasiedzenia. Może się jednak zdarzyć, że właściciel nie dopilnuje podpisania należytej umowy najmu lub sprzedaży. Kiedy tak się stanie, osoba użytkująca nieruchomość może nabyć prawo własności przez zasiedzenie.

Ponadto dużą rolę odgrywa okres użytkowania nieruchomości. Jeżeli podatnik jest posiadaczem w dobrej wierze nieprzerwanie od 20 lat, wówczas może uzyskać prawo własności. W przypadku posiadaczy w złej wierze okres zasiedzenia wynosi 30 lat. Czym różnią się te dwie sytuacje? Dobra wiara występuje, kiedy posiadacz samoistny nieświadomie włada nieruchomością jak właściciel. Taka sytuacja występuje w momencie przekonania o posiadaniu prawa własności, mimo że w świetle przepisów nie zostało ono nabyte.

Jeżeli podatnik spełnia wyżej wymienione warunki, może nabyć prawo własności przez zasiedzenie. Wiąże się to jednak z obowiązkiem zapłaty podatku z tytułu nabycia nieruchomości. Ile wynosi podatek od zasiedzenia? Ustawodawca określił tę kwotę jako 7% podstawy opodatkowania.

Zasiedzenie – podatek. Czy należy rozliczyć go w zeznaniu PIT?

Podatnik, który nabył nieruchomość w drodze zasiedzenia, ma obowiązek uregulować zobowiązanie wobec Urzędu Skarbowego. Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania i musi być nie tyle opłacony, ile również odpowiednio udokumentowany. Może pojawić się jednak wątpliwość, czy podatek od zasiedzenia należy uwzględnić w zeznaniu PIT. Odpowiedź na to pytanie przynosi ustawa z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym (Dz. U. 1991 Nr 80 poz. 350).

Należy odnieść się do katalogu wyłączeń, który znajduje się w art. 2 ust. 1. Zgodnie z pkt 3, przepisów PIT nie stosuje się w przypadku przychodów uregulowanych w ustawie o podatku od spadku i darowizn. Oznacza to, że podatnik nie ma obowiązku, a nawet nie powinien, uwzględniać tego zdarzenia w deklaracji PIT. W tym przypadku obowiązuje specjalny formularz SD-3, czyli zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych. Są jednak pewne wyjątki, kiedy nowy właściciel może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opłacenia podatku lub tylko rozliczenia go we własnym zakresie.

Nowy nabywca, który wcześniej był współwłaścicielem budynku, nie musi opłacać w takiej sytuacji kwoty należnej z tytułu części, do której posiadał już wcześniej prawo własności. Nadal ma jednak obowiązek zapłaty podatku i rozliczenia z Urzędem Skarbowym. Dotyczy on jedynie w części, która wcześniej nie stanowiła jego własności. Formalności nie musi dopełniać jedynie podatnik, który zapłacił należny podatek notariuszowi. W takim przypadku to na nim ciąży obowiązek złożenia deklaracji SD-3 w wyznaczonym terminie.

Do kiedy należy złożyć SD-3, czyli zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych? Zeznanie podatkowe SD-3 należy złożyć w odpowiednim Urzędzie Skarbowym w ciągu miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego. Dlatego każdy podatnik powinien wiedzieć, że stwierdzenie zasiedzenia wymaga specjalnej decyzji sądowej.

To ważne! Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, a nie po upływie 20 lub 30 lat od dnia przejęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.

Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości?

Po przeanalizowaniu sposobu rozliczania podatku od zasiedzenia nieruchomości pozostaje jeszcze jedno pytanie. Jak wyliczyć podatek od zasiedzenia nieruchomości? Najważniejsze informacje na ten temat znajdują się we wspomnianej już ustawie o podatku od spadków i darowizn. Na podstawie art. 15 ust. 2 i 3 można stwierdzić, ile wynosi wysokość opodatkowania, a także poznać sposobu obliczania rzeczywistej jego wartości. Jak wspominaliśmy kilka razy, podatek od zasiedzenia nieruchomości wynosi 7% podstawy opodatkowania.

Podczas wyliczania podatku należy wziąć pod uwagę przede wszystkim wartość nieruchomości według stanu rzeczy w dniu nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednocześnie należy podkreślić, że od podstawy podatkowej należy odliczyć ewentualne długi i ciężary. Tak, by odzwierciedlała rzeczywistą wartość nieruchomości. Co ważne, podatnik ma możliwość obniżenia tego podatku.

Odliczeniu podlegają nakłady dokonane na rzecz nabytej nieruchomości podczas biegu zasiedzenia. Należy jednak pamiętać, że obniżenie jest równe kwocie wydatków poniesionych wyłącznie przez nabywcę nieruchomości. Wartość nakładów musi być potwierdzona przez odpowiednie dokumenty, na przykład imienne faktury za zakupy lub usługi firmy budowlanej świadczone podczas remontu nieruchomości.  

Podsumowanie: Podatek od zasiedzenia nieruchomości – najważniejsze informacje

Oto najważniejsze informacje dotyczące kwestii opłacanie podatku od nieruchomości a zasiedzenie:

• Jeżeli podatnik nabył nieruchomość poprzez zasiedzenie, podatek wynosi 6% od podstawy opodatkowania.
• Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości według stanu rzeczy w dniu nabycia oraz cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Należy przy tym pamiętać o odliczeniu długów ciążących na nieruchomości.
• Podatnik ma również prawo odliczyć nakłady i wydatki poniesione na rzecz nieruchomości podczas biegu zasiedzenia. Muszą być jednak odpowiednio udokumentowane.
• Obowiązek podatkowy powstaje w momencie uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
• Podatnik nie uwzględnia w deklaracji PIT nieruchomości, którą nabył przez zasiedzenie.
• Podatek od zasiedzenia nieruchomości należy rozliczyć w specjalnym formularzu SD-3, czyli zeznaniu podatkowym o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych.
• Zeznanie SD-3 należy złożyć do Urzędu Skarbowego w terminie do miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego.